[转帖]杭州市居民住房现状调查全面解读

嘉园 · 发表于 2005-11-18 21:33:00

●七成杭州人拥有自己的住房
●43%家庭面积不足60平方米
●两套（以上）住房空关率并不高
●市民住房满意度评价一般
●超过1/4家庭拟5年内购房

引言
近年来，杭州加快了住房开发建设的步伐。通过旧城改造、经济适用房建设、商品房开发，相继改建或新建了许多环境优美的现代化居民住宅小区，使我市住房状况发生了很大变化，许多居民住房条件得到不同程度改善。
但庞大并日益增长的住房需求，绝非一朝一夕就可以彻底解决的。为了全面揭示杭州居民住房现状，了解各类群体的住房特征，科学规划住宅产业的未来发展,进一步提高杭州居民居住条件提供依据，前不久，市房管局联合浙江工业大学房地产研究所，对杭州市居民住房现状及购房需求，进行了大规模问卷调查。
多达1.47余万份的有效调查问卷，内容包括居民住房产权状况、建筑面积、建筑类型、户型结构、建成年份、是否有多套住宅等多个指标，以期全面反映杭州居民住房现状。报告结果显示，近七成杭州户籍居民拥有自己的房屋产权，仍有不少人租赁或住在父母、亲戚家中；居民总体居住面积仍偏小，住房建设压力还很大；居民购房意愿较强，潜在住房需求量仍相当大……

七成杭州人拥有自己的住宅
在所有被调查对象中，拥有房屋产权的占60.6%，租赁占25.2%，其他（如与父母或亲戚同住等）占14.2%。如果按户籍分类统计，其中69.1%的杭州户籍居民拥有自己的住房，而非杭州户籍在杭工作人员中，仅23.8%的人拥有自己的住房。
点评：尽管通过大规模出售房改房和大力开发商品住宅，居民住房自有化率较过去已经有了大幅度的提高。但由于连年来大量外来人口来杭创业，加之上世纪七八十年代生育高峰期出生的居民陆续进入结婚期，从总体上看，在杭居民的住房自有化率并不高。
12%被调查者有两套（以上）住房
在总调查样本中，有12%的家庭已拥有两套或两套以上住房。若按自有住宅者的口径统计，在自有住宅者中近两成居民（19.72%）拥有两套或两套以上住房，其中拥有两套以上的为3.30%。
点评：与省城调队2004年对2380户浙江省居民抽样调查结果公布的居民拥有两套或两套以上住宅比例14.9%相比，杭州居民拥有两套（以上）住房率低于全省水平。
43%家庭面积不到60平方米
住房面积是衡量居住水平的重要指标之一，其大小直接关系到居民居住条件的好坏。
调查显示，杭州居民总体住房面积总体偏小。在受访人群中，有43.15%的家庭住房面积小于60平方米，27.89%家庭的住房面积在61－80平方米之间，住房面积大于120平方米的仅占7.30%。
点评：与其他城市相比，杭州家庭住房面积属于偏小。根据《中国城市统计年鉴》数据，2002年杭州人均住房面积在省会城市排名第15位。省城镇调查队数据也反映了这一点，2004年杭州人均住房面积排名全省最后，仅为16.6平方米，而全省平均水平为23.9平方米。
二居室户型占了半数
调查显示，杭州人目前的居住户型，仍以二居室为主。在受访人群中，居住二室一厅的家庭占50.12%，另外一室一厅家庭和三室一厅家庭分别占23.05%、21.64%。只有5.2%的居民住房户型为四室或四室以上。
点评：从居住舒适性来看，三居室户型比较符合三口之家需要，因此从存量房市场结构分析，杭州小户型住宅偏多，也预示着相当部分居住在小户型住宅的家庭，一旦条件许可，会进入购房者的行列。
近六成住房建于1990年后
从住房建筑时间看，59%的房屋是1990年以后建造的，1980以前建造的只占10%，1981年至1990年之间建造的占31%。
点评：大规模住宅建设开始于上世纪八十年代，说明政府通过成片旧城改造、大规模商品房开发，改善了相当多家庭的居住条件，成效显著。
住房空关率并不高
本次问卷还专门对拥有两套（以上）住房家庭的第二套及第二套以上住房使用状态和出售意向进行了调研。结果显示：半数以上的第二套及第二套以上住宅目前处于出租状态，比例为57.9%；供亲戚朋友无偿使用的占13.1%；未交付的占13.5%。以上三者合计约占85%，换言之，处于空关状态的只占拥有两套（以上）住房家庭的15%，占全部调查样本的3%。
点评：住房空关率是反映住房市场风险的重要指标。住房空关率比较低，说明杭州楼市总体上是以自住性需求为主，市场风险较小。
租赁户居住条件较差
调查还显示，自有住房者住房条件明显优于租赁户。
租赁户居住在1980年前建成的老房子里的比例为13.3%，这一比例比自有住房者高了5个百分点；67.58%的租赁户家庭住房建筑面积在60平方米以下，这一比例大大高于自有住房家庭的34.22%；自有住房者以二室一厅户型为主（占55.9%），而租赁户以一室一厅户型为主（占55.4%）。另有约35.87%的租赁者住在非住宅小区或非成套房内，基本上无独立厨卫或统一的物业管理，住房条件相对较差。
点评：从某种程度上说，租赁户的比例反映了一个城市开放的程度，反映着一个城市的经济活力。租赁户作为城市创业者的重要组成部分，其住房条件应该引起高度重视。从本次调研结果看，租赁户居住质量明显低于自有住房者，改善外来创业者居住条件应摆到议事日程上。
收入水平与住房条件密切相关
收入水平越高，住房条件越好，这在不同收入居民家庭户均居住面积的差异上，有较明显体现。
调查显示，居住面积在60平方米以下的居民家庭比重，随收入上升明显减少；相反，居住面积在100-140平方米、140平方米以上的居民家庭比重，则随收入上升明显增加。在家庭年收入小于3万元的低收入群体中，住房面积在60平方米以下的占64.2%，而家庭年收入在15万元以上的高收入群体，这一比例仅为16.9%；家庭年收入3万元以下的低收入家庭，居住在一室、三室和四室的住房比例分别为32.46%、13.21%、1.99%，而15万元以上的高收入家庭这三个比例分别为10.68%、36.47%、18.92%。
点评：调查数据表明，低收入家庭与高收入家庭的住房条件已经开始出现不均衡，在高收入家庭通过市场化手段改善居住条件的同时，低收入家庭的住房条件相对落后。市政府今年推出的两个一百万计划（经济适用房100万平方米，拆迁安置100万平方米），将会有力地改善中低收入家庭的住房条件。
高学历者整体住房条件较好
大专以下学历群体中，有53.47%的人住房面积在60平方米以下，而硕士及硕士以上高学历群体中这一比例只占29.21%，两者相差24个百分点；大专以下学历人群中，只有4.7%的住房面积在100平方米以上，而硕士及以上高学历群体中这一比例达到17.78%，两者相差14个百分点。
点评：曾几何时，社会上广泛流传“造原子弹的不如卖茶叶蛋，拿手术刀的不如拿剃头刀”，但现在这种情况已彻底改变，不同学历人群之间的收入、职业地位已明显拉开差距。这种差距必然体现在住房状况上，高学历家庭住房条件相对较好。
30岁至40岁年龄段住得最好
从居民年龄及工作年份看，30－40岁或工龄10－20年的这部分群体，住房条件相对较好：住在60平方米以下的小户型住宅内的比例最低，仅为34.27%；入住100－140平方米住宅的比例最高，为12.28%。
点评：30-40岁年龄段的家庭，经济已有一定积累，有较强的购房实力，而且消费观念也比较开放，加上家庭人口处于高峰期，用房需求量较大。
房龄与面积和户型关系蛮大
随着住宅建成时间的推移，大户型比重逐渐增大、小户型迅速减少。1980年以前建造的房屋，60平方米以下的小户型占74.9%，而2000年以后建成的房屋这一比例则降到了23.7%；与此同时，100－140平方米的舒适性住宅及140平方米以上的大户型住宅比例迅速增加，两个比例分别由1980年以前的1.4%、1.1%，提高到2000年以后的25.7%、15.6%。
点评：住房套型面积的增大，既是适应经济快速发展、家庭收入提高、居民要求改善居住条件的表现，也是由于前几年住房供需矛盾突出、房子不愁卖，一些开发商出于利益考虑往往不愿建造中小户型（首次置业者和租赁市场的热门房型）的结果。每年来杭工作的数万大学毕业生，加上相当数量的经济条件较差但又不具备经济适用房认购资格的无房户，他们对中小户型住宅需求量很大，因此，保证一定比例小户型、过渡型住宅的开发量，是摆在面前的重要课题。

居民住房满意度评价一般
居住满意度是指居民对居住质量达到其期望水平的一种心理比较感知。根据现代质量管理原理，衡量产品品质的最根本标准是顾客满意，因此，提高居民居住满意度，应该成为住宅开发与城市建设的重要出发点与目标。
那么，杭州居民是怎样评价自己目前的居住现状的呢？
从1万多位被调查者的问卷看，杭州居民对目前住房的综合满意度评价一般。
在被调查对象中，对现有住宅表示很满意的比例只有3.97%，较满意的占24.47%，一般满意的高达54.99%，不满意的为13.12%,很不满意的有3.45%。如果采用5分制来计算居民满意度值，5代表很满意，4代表较满意，3代表一般满意，2代表不满意，1代表很不满意，得到的综合满意度评价均值只有3.12分,这表明杭州居民对住房满意评价只在一般满意水平。
如果再对各类情况住房满意度进行深入研究，还可以发现如下几个特征。
其一，自有住房者满意度优于租赁户。调查分析显示，自有住房者的综合满意度值略高于租赁户。前者的综合满意度评价值为3.23分，后者为2.93分。而且尽管自有住房者满意度与总体样本比较有所提高，但是自有住房者中对现有住宅表示很满意的比例只有4.76%，较满意的为28.75%，一般满意的高达53.54%，不满意的为10.38%,很不满意的为2.57%。从中可以看到，整体满意度水平依然一般。
其二，2000年后建的房屋满意度仍未达标。按不同的建筑年代，1980年以前建的房屋，满意度仅为2.64，而2000年以后新建成的房屋满意度上升到3.48。这一方面说明总体上新房品质要明显好于房龄较长的住宅，近年来住宅产业的进步是比较明显的；但另一方面也表明即使是2000年以后造的房子，居民对其综合评价仍未到较满意（4分）的水平，说明这些入住时间不到5年的房产品综合品质，离人们的预期还有相当的距离。因此，全面提升住宅品质、满足居民需求，还有许多的工作要做，还有很长的路要走。
其三，家庭收入与住房满意度呈正相关。若按居民家庭收入划分为中低收入（6万元以下）、中等收入（6万－15万元）、高收入（大于15万元）三类，对家庭收入与住房满意度进行相关分析，可以发现，随着家庭收入的增加，居民对住房的满意度也有所提高。中低收入家庭住房满意度仅为3.01，高收入家庭达到了3.42。这既反映出近年来中高收入家庭通过购买住房改善了居住条件，缩小了与期望之间的差距；同时也折射出中低收入家庭对居住现状存在不满意，而产生了更为强烈的改善住房条件的欲望。
对现实居住条件不满意，是产生购房欲望的最直接动因。居民对现有居住条件满意度低，是产生巨大购房潜在需求的重要原因之一。
另外，在各分项满意度指标评价中，居民对交通状况和采光通风较满意，而配套设施和物业管理则满意度较低。这一评价结果也符合杭州住宅市场现状特征。一些老房子往往位于市中心，交通十分便利，但是由于当时设计理念比较落后，建设标准较低，居住面积与户型结构已无法满足现代人的需要。而新房子正好相反，尽管拥有较大的面积和良好的采光通风条件，但是相关配套设施建设滞后，物业管理与居民期望值有较大差异，导致满意度也一般。

居民住房潜在需求大
1/4家庭拟五年内购房
调查结果显示，各类居民购房意愿仍较强，杭城潜在住房需求量大。
被调查对象中，明确表示“会”在杭州购房的占39.8%，“不一定”购房的占21.7%。如以此推算总体需求，则意味着六城区58.35万户居民中，约有23.22万户居民会购房。可见杭州住房市场的真实需求依然存在，且规模庞大。
另外，计划五年内购置住房的家庭，占总数的28.91%。即使排除选择“不一定”的家庭需求，推算五年内也至少有16.87万户居民需购房，平均每年3.374万户。
70万元是道“心理坎”
从住房需求结构看，居民拟购经济适用房比例过高，选择二手房比例较低。
调查显示，约45%的潜在购房者选择购买新建商品房，约43%的人拟购经济适用房，只有约11%的受访者欲购买二手房。而且多层住房、三室二厅住房、80-120平方米住房，是未来住房需求的主流。在被调查者中，选择购买多层的比例占半数以上，54％以上居民表示愿意购买80-120平方米住房，三室二厅需求比例最高，约占25%。
从房价看，逾七成被调查者选择总房价承受能力70万元以内，单价在4500-8000元/平方米之间的房源。调查发现，杭州居民的住房梯度消费观念尚未普遍形成，存在一定的一次到位思想。在无房户中只有约29%选择购买80平方米以下的住房，有近15%的首次置业者选择购买120平方米以上的大户型。
高收入者购房郊区化
从区位特征看，住宅需求高度集中于成熟区块，而且高收入者出现购房郊区化趋势。
调查显示，购房区域的选择仍高度集中于成熟区块，最受购房者偏爱的三个区位依次是城西22.1%、市中心19.8%、城东14.0%。钱江南岸未来发展潜力也逐步得到认同，在近郊区域中排在首位。而且随着收入的增加，购买郊区房产的比例也逐渐提高，年收入超过15万元的家庭中，打算购买郊区房产的比例为12.3%。
另外，调查还显示，准备近期购房的仍占一定比例。其中3个月内就打算购房的以无房者为主，选择一年内购房的主要为改善住房条件。
自住需求占绝对地位
从购房需求目的看，经过宏观调控的洗礼，杭城居民购房的自用性需求已占绝对地位，投资性需求仍有一定比例。
调查显示，在购房动因中，改善居住条件、解决无房以及为子女购房位列前三位，分别占36.77%、31.52%和11.54%，合计为79.83%，可见自用性购房是首要目的。其中有46.08%的再次置业者，购房目的是为了改善住房条件。
不过，本次调查发现，仍有部分居民选择房产作为投资对象，占欲购房总数的7.21%，改善与投资相结合的则占8.54%，反映出一些居民更看好经过宏观调控后的杭州房地产市场的长期发展前景，房产投资仍是他们的重要投资渠道之一。调查还显示，在杭的非杭州户籍人士中会考虑购房的比例约为72%，比杭州户籍人员高15个百分点（杭州户籍中考虑购房的人约有57%），可见在杭州楼市中，外来购房者阵容不容小觑。

一诺千金 · 发表于 2005-11-19 00:37:00

太长了回家再看！

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