后司街

 找回密码
 注册
搜索
查看: 1843|回复: 4
打印 上一主题 下一主题

购买新房还是次新房的选择

[复制链接]
跳转到指定楼层
楼主
发表于 2006-1-14 06:28:00 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
<P >买房究竟是买新房,即通常所说的向开发商买一手房,还是通过房产中介买没有住过的,甚至仍然是毛坯的次新房,即一般意义上的二手房?事实上,新房与次新房,各有长短利弊。<p></p></P>
<P ><B >NO.1  </B><B >交易风险</B><B ><p></p></B></P>
<P ><B >新房交易对象是开发商,风险相对较小。</B><B ><p></p></B></P>
<P >买新房的对方是开发商。这几年,房地产市场较从前更规范了,尽管购房者相对开发商,可以说现阶段仍处于弱势地位,但无论买期房,还是买现房,也不管开发商是国有企业,还是混合经济,或是民营企业,一般来说,购房者将首付或全额资金付给开发商,相对还是安全的。毕竟交易的一方是个人,一方是经济组织,不管如何,即便发生意外,应该说个人还是能够得到政府或法律的帮助。<p></p></P>
<P ><B >次新房,个人之间的交易风险相对大。</B><B ><p></p></B></P>
<P >买卖双方均系个人,各自的诚信状况较难掌握,只能通过资信高的房产中介,获得保障。即便如此,在这轮房产大“牛”市过后,个人之间买卖房产引发的官司,比个人与开发商之间的纠纷要多。个人间的这些官司要么是卖方收了钱,房价又上涨了,不愿再卖,要么是买方付了定金,房价跌了不愿再交易下去。还有的下家为了贪图收费便宜,委托资质差的小房产中介,结果上家卷走了下家的钱。从这个角度看,买次新房最大的风险恐怕就在于此。<p></p></P>
<P ><p> </p></P>
<P ><B >NO.2  </B><B >选房余地</B><B ><p></p></B></P>
<P ><B >新房可在多幢楼或者一幢里的不同层次不同位置挑选。</B><B ><p></p></B></P>
<P >尽管开发商普遍采取的销售策略是几幢或一幢的土建结构封顶、分批获准预售、滚动推出销售,但在目前楼市由卖方市场向买方市场转移的背景下,每一次预售的期房或准售的现房,一般少则几十套,多则一百多套。这对购房者来说,多少有些挑选余地,可以根据自己的经济条件或承受能力,选择不同层次、不同位置、不同房型、不同面积的房子,价格上还可以享受开发商的“一房一价”的销售政策,体验“一分价钱一分货”的感受,不至于发生“肉价买了豆腐”的情况。<p></p></P>
<P ><B >次新房只能在卖家抛出的房子里选。</B><B ><p></p></B></P>
<P >一般情况下,卖家抛出的只是一套,买家几乎没有挑选余地。这样的情况特别容易发生:明明想买高楼层的,看到抛出的却是低层次;明明想买直套间的,抛出来却是横套间的……所以有时因为心仪该小区的地段和环境,最终也不得不放弃某些追求,将就买下,结果留下些许遗憾。有时,从卖房者手中购买次新房,并不能像向开发商买新房那样,可以享受以质论价的待遇,可能不同品质,而笼统确定一个交易标的。<p></p></P>
<P ><p> </p></P>
<P ><B >NO.3  </B><B >房屋实况</B><B ><p></p></B></P>
<P ><B >新房期房存在一定风险。</B><B ><p></p></B></P>
<P >现房与次新房,只要购房者具有鉴别房屋优劣的洞察力,两者都不存在购房风险;而期房则存在一定的风险,主要在于开发商是否严格履行合同附件上关于小区房屋建材、小区环境、配套设施、物业收费等的承诺。消费者只有通过签约时对开发商严谨约定,可最大限度予以防范。所以,选择资质较高、名牌知名度较高的开发商建造的楼盘,是一种规避风险的手段。至于房屋朝向、采光、通风、噪音、幢距、房型等方面的期房风险,可以在正式签约前,到结构封顶、准许预售的施工现场,进行仔细实地观察,一般可以避免。<p></p></P>
<P ><B >次新房房屋实况几无风险,但细节观察不如新房方便。</B><B ><p></p></B></P>
<P >因为是现房,所以在房屋实况方面,几乎不存在什么风险。但是,也正因为是已交付使用的现房,受到看房需要业主开门的限制,所以,相对新房,观察时不能完全随心所欲,特别像光照和噪音等这种需要在关键时段才能观察的细节,不如观察期房那样随到随看。所以,买次新房一定不能过于听信中介与房东的介绍,最好的防范对策是将看房时间约定在一定的特殊时段,如对光照有疑虑的,可约定在上午太阳升起或下午太阳落山时。而对噪音有顾虑的,可约在晚上,这样就可以探个究竟。总之,最可以信赖的购房指导是自己。<p></p></P>
<P ><B ><p> </p></B></P>
<P ><B >NO.4  </B><B >交易费用</B><B ><p></p></B></P>
<P ><B >新房</B><B ><p></p></B></P>
<P >买期房的,契税与进户各项杂费可缓至交房时付;贷款的,还需付给开发商服务费、银行贷款保险费等。<p></p></P>
<P >如果是一次性付款,无论现房还是期房,需要缴付房款与其他如契税、交易费、测绘费,拿钥匙进户时需要交给物业的装修产生的建筑垃圾费、水表费、物业基金等(有的小区还要收取各类设施费,如可视对讲等)。若买期房的,契税与进户各项杂费可以在开发商交房时或办产权时支付,对资金较紧的购房者来说,这笔暂缓交付的资金可缓解资金压力。<p></p></P>
<P >如是贷款购房的,无论现房、期房,除上述必须缴付的费用外,还需增加付给开发商的代办(服务)费、银行贷款保险费等等。<p></p></P>
<P ><B >次新房支付中介佣金成交价的</B><B >1.5%</B><B >。</B><B ><p></p></B></P>
<P >相比新房,购房者要增加支付中介佣金,标准是成交价的3%。此项费用在楼市火暴时,都由买方承担,在房市重归理性的现在,按业界的约定俗成,由买、卖双方各承担一半,这是一笔不大不小的费用,以100万元一套房计算,购房者要增加1.5万元的费用。<p></p></P>
<P >另外,次新房交易产权随即转移,买方为拿产权,需要先缴契税,无法缓期;可以减少的费用,因为卖出方在买进新房时缴清了付给开发商、交易中心、物业各种收费,卖方一般也不会将这些费用转嫁给买方,大约可以节省两三千元,相比中介佣金,可谓小巫见大巫。</P>
沙发
发表于 2006-1-15 03:17:00 | 只看该作者


板凳
发表于 2006-1-15 08:32:00 | 只看该作者
<P>没细看</P><P>看到“风险”二字</P><P>有异议</P><P>在KFS资金普遍不充裕的现在</P><P>新盘尤其是大盘的危险系数高多了</P><P>相反通过正规中介购买次新房要安全得多</P><P>提倡后者</P>
地板
 楼主| 发表于 2006-1-15 21:10:00 | 只看该作者
最好的选择是购买开发商的现房。以前不太可能,接下去现房会越来越多。
5#
发表于 2006-1-16 01:14:00 | 只看该作者
<P>所以说捏</P><P>最好买开发商开发的现房!</P><P>呵呵!</P>
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|后司街 ( 浙ICP备05034203号-1 )浙公安网备33010602003735

GMT+8, 2024-5-4 08:50 , Processed in 1.072606 second(s), 18 queries .

Powered by Discuz! X3.2 Licensed

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表